莫开伟:你觉得银行房贷延长到80岁是搞笑还是精心设计?

房产 2019/1/4 15:17:22 阅读:41

专栏作家 莫开伟


  对于目前各地在房地产方面出台的政策,无论是奇葩还是搞笑,我们都应学会辩证地思考和理性地分析,它们都有各自出台的浓厚背景,也有自己的无奈和苦衷,我们要理解,也要宽容,只要它对化解当前房地产和金融方面的危机以及促进中国经济发展有利,那就应该赞同和肯定态势,不能责备求全,甚至大加挞伐,用换位思考的方法是大家都有难处,都不容易。


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  日前,在杭州房贷市场上出现了一朵奇葩,有一家银行推出了房贷最长可贷到80周岁的“接力贷”产品。这一贷款年限已远远高出其他银行。有人戏言,活到80岁还在还银行按揭,大大打破了房贷的“生命禁区”,也会让不少家庭当一辈子房奴,尤其重要的是更会诞生出第一代房奴、第二代房奴,甚至第三贷房奴这类中国新族群和新名词。


  诚然,该银行在按揭房贷上的大胆之举,确实一石激起千层浪,成了全国各大舆论媒体和民众街谈巷议的热门话题。对于该银行延长房贷之举说什么的都有,有人认为这是银行放宽房贷条件变相增加房贷规模,也有人说这是商业银行与地方政府一道合谋绕过中央政府“因城施策、分类指导”、“房住不炒”等调控政策提供的一条暗道,更有人认为银行看到第一贷房奴没有多少“剩余价值”可榨取时,把经营获利的手伸向了下一代甚至下下代,让不少人和家庭永远为银行“当长工”。


  从表面上看,这些说法似乎都有一定道理,也道出了几份内心的真实想法,从客观上看,银行将房贷延长到80岁确实打破了国民生命的禁区,让房贷无限飞扬,尽管说好的是“接力贷”,但未来每个家庭面临的不确定性因素较多,可能会使银行部分贷款增加风险;果真如此,则会让不少家庭牺牲几代人的幸福来换得今天的这套住房,则真有点得不偿失;尤为值得警惕的是,房贷延长到80岁还有可能滋生房贷领域的道德风险,为一些银行信贷人员在利益寻租上创造便利或提供机会,一些居心叵测的信贷人员有可能利用这个政策条件为自己的亲戚朋友谋私或进行其他暗地利益输送,将一些不符合条件的贷款人也发放延长期限的房贷;在他们看来反正风险在未来爆发,自己干几年或从银行退休、或跳槽到其他单位了,未来的风险与我何干?同时,贷款延长到80岁会间接撬动不少居民享受首套房贷优惠首付及优惠利率政策,刺激楼市购买需求的放量增长,在一定程度上会产生刺激楼市销量增长和房地产商开发新楼盘的欲望。而且,中央政府对今年楼市调控政策有所转向,从“因城施策、分类调控”向“因施施策、分类指导”转化,说好的地方政府在楼市调控中有更多的调控主动权,但绝对不是让地方政府采取一味放松楼市购买条件的宽松刺激政策,而将个人房贷期限从65岁一下拉长到80岁,整整延长了15年,这15年为银行扩大房贷信贷提供了多大的弹性空间,这真是让人难以想象的;且这也难以摆脱打调控政策“擦边球”之嫌。虽然,目前看似符合这种延长条件的贷款者不是特别多,短期内不可能让房贷放量增长,但这具有较大的行业风向标意义,如果全国银行都竞相群起而效仿,则必然会产生较大的羊群效应,全国居民按揭房贷将会有大幅飙升。


  显然,这些都是个人按揭房贷延长到80岁带来的副产品,虽然有些短期内很难爆发,但作为各级政府及金融监管当局,还是应该增强长远监管意识和风险预见能力,做到未雨绸缪,对房贷延长政策做好科学评估,避免银行追求短期商业利益行为,防止未来各种风险隐患或问题的集中暴露,为房地产及银行业可健康持续发展设置障碍。


  然而,我们也不能将延长按揭房贷到80岁看得一团漆黑,因为它是银行精心炮制出来的,银行也是在考虑到了各方面利害关系的基础上才推出来的,所以从某种程度上看,该政策还是有一定积极意义或作用的。


  从银行角度看,还是考虑到了风险防范,把风险防范放在了重要高度。如据当地某银行方面解释,这是一款“接力贷”产品,顾名思义就是父母和子女两代人接力还款。银行会对贷款申请人的资质严格审核,同时还要求指定贷款人子女作为共同还款人,贷款人和共同还款人都必须具备还款能力。一旦贷款人丧失还款能力,其子女就要承担相应的还款义务,看来风险方面大家可放心。而且,从目前看,实体经济普遍不景气,按揭房贷相对来说风险较小,盈利来源有保障,银行不延长期限到哪里去挖掘滚滚财源呢?再说了,银行这么做也并都是银行的意思,银行可能也有不得已的苦衷,比如地方政府在某些方面给予的“指导”和施加的压力。同时,我们也要看到,延长房贷年限实际也是释放民众购房需求的一种有效方式,将大部分年龄偏大、又有购房需求的人引向银行房贷正常轨道上来,防止部分人向其他民间借贷机构或互联网金融组织借贷买房,对遏制首付贷、变种消费贷等方面将起到一定作用,也有利于铲除民间非法高利贷滋生的社会土壤。


  从按揭房贷者角度看,不失为一种利好效应。因为从货币时间价值及通货膨胀因素看,因贷款购房总体对购房者有利,且贷款越多、时间越长就越有利,因为物价上涨的因素带来工资性、财产性及投资性收入增长,在一定程度上可起到冲减银行贷款本息的作用,有利于减轻房贷者的债务负担,也有利于为房贷者未来还贷提供足够的时间和稳定的收入来源。同时,房贷月供可延长到80岁,可能会让部分60岁左右的人群购房变成现实,推动老年购房队伍的扩大,而且也不会影响年轻人享受首套购房优惠政策。打个比喻,2016年以来,一、二线城市普遍抬高了购房门槛和购房成本,比如现在已有了一套房,再买房就算二套房,不仅需要承担高额的首付比例,还需要支付高额的利息。但是如果以父母的名义购房就不同,这还可能享受到首套房的购房待遇。


  而对于开发商、楼市及当地政府而言无疑将带来重大利好效应。当前中央政府严调控政策大政方针不可能根本性变化,无论如何,明目张胆地放开限购、限贷等政策操作空间不大,但将房贷延长到80岁,那意味着该城市在限购、限贷方面的间接放开,对于楼市来说肯定是利好,由于该房贷人数增加,有利于开发商去库存和回笼资金,也使不少开发商面临资金断链的危机得到化解,有资金冲动去建设开发新的楼盘,更有可能掀起新一轮房地产开发高潮。最后,大家可以明白,地方政府出让地会增加,流拍会大幅减少,土地出让收入及与房地产相关的税费也会大幅快速增长,真是皆大欢喜,何乐而不为?


  最后想说的是,对于目前各地在房地产方面出台的政策,无论是奇葩还是搞笑,我们都应学会辩证地思考和理性地分析,它们都有各自出台的浓厚背景,也有自己的无奈和苦衷,我们要理解,也要宽容,只要它对化解当前房地产和金融方面的危机以及促进中国经济发展有利,那就应该赞同和肯定态势,不能责备求全,甚至大加挞伐,用换位思考的方法是大家都有难处,都不容易。愿中国房地产业健康发展,愿中国所有愿意购房的民众都能购买到房子,愿银行信贷兴旺发达和赚到钱,也愿地方政府渡过难度和中国经济的全面发展!


  (本文作者介绍:知名财经评论人、独立经济学者)



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